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VENTE DE LOGEMENT SOCIAUX
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(CP : CG92 / Service Images)
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Vente de logements sociaux
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Quelle est la réglementation ?
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La vente de logements sociaux est encadré par la loi qui définit notamment les conditions que doit remplir le logement, l'acquéreur et les conditions de vente.
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Peuvent être vendus les logements à usage locatif appartenant aux organismes d’HLM, quelle que soit l’origine des fonds (fonds aidés, privés ou fonds propres), construits ou acquis depuis plus de 10 ans par un organisme HLM.
Ces logements et immeubles doivent être en bon état d’entretien et répondre à des normes d’habitabilité.
Les logements dont les graves défauts d’entretien ou la non-conformité aux règles de sécurité sont de nature à entraîner des charges ultérieures incompatibles avec les revenus des occupants sont exclus.
En cas de réservations conventionnelles, l’organisme vendeur doit mettre à disposition du réservataire un logement équivalent. Le logement de remplacement doit être en priorité situé dans le même ensemble immobilier ou, à défaut, dans la même commune que celui qui est aliéné, sauf accord du réservataire pour une localisation différente.
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La vente des logements ne doit pas avoir pour effet de réduire de manière excessive le parc de logements sociaux locatifs existant sur le territoire de la commune ou de l’agglomération concernée.
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Le prix de vente est fixé par l’organisme propriétaire. Il ne peut être inférieur à 65% de l’évaluation faite par le service des Domaines, sauf dérogations accordées par le préfet du département ou de vente à un autre organisme HLM (ou SEM).
Il appartient à l’organisme vendeur d’indiquer par écrit :
- le montant des charges locatives et, le cas échéant, de copropriété des deux dernières années,
- le récapitulatif des travaux réalisés les 5 dernières années sur les parties communes,
- la liste éventuelle des travaux d’amélioration des parties communes et des éléments d’équipement commun qu’il serait souhaitable d’entreprendre.
Lorsque le locataire achète le logement qu’il occupe, les suppléments de loyer payés au cours des 5 années qui précédent l’acte authentique s’imputent sur le prix de vente.
Les cessions de logements HLM peuvent, sur décision du conseil général être exonérées de droits départementaux d’enregistrement ou de taxe départementale de publicité foncière, en vertu de l’article 1594 du CGI. Il s’agit d’une exonération facultative. Lorsqu’elle est adoptée, elle emporte également l'exonération des taxes additionnelles à ce droit, perçues au profit de la commune et au profit de la région. La décision du conseil général doit être notifiée à la direction des services fiscaux concernée avant le 31 mars de chaque année. Elle prend effet le 1er juin suivant.
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Les logements occupés
Uun logement occupé ne peut être vendu qu’à son locataire. Il n’y a aucune condition requise quant à l’ancienneté, ni aux revenus de l’acquéreur. Selon certaines conditions, le logement peut être vendu au conjoint ou aux ascendants et descendants du locataire.
Les logements vacants
L’organisme HLM doit proposer le logement en priorité à l’ensemble de ses locataires dans le département par voie de publicité. A défaut d’acquéreur prioritaire, le logement peut être vendu à tout autre personne physique ou à une collectivité locale ou un regroupement de collectivités locales sans but lucratif qui s’engage à mettre ce logement pendant 15 ans au moins à la disposition de personnes défavorisées (mentionnées dans la loi du 31 mai 1990).
Concernant la gestion de la copropriété, l’organisme HLM assure les fonctions de syndic de la copropriété tant qu’il demeure propriétaire d’au moins un logement.
Le produit des ventes doit être affecté en priorité au financement de nouveaux programmes de construction, à des travaux de réhabilitations ou à des acquisitions de logements à usage locatif.
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En l’attente de la parution d’une nouvelle loi, les textes en vigueur sont les suivants :
- Loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière. A consulter sur Legifrance.gouv.fr.
- Loi n°94-624 du 21 juillet 1994 relative à l’habitat. A consulter sur Legifrance.gouv.fr.
- Circulaire du 4 août 1994 relative à la vente aux locataires de leur logement habitations à loyer modéré (HLM). A consulter sur Legifrance.gouv.fr.
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