Louer. La location est idéale pour les créateurs. Elle fait l'économie d'un investissement lourd et pas toujours judicieux en début d'activité. Pour héberger vos activités libérales, vous avez besoin d'un local professionnel ou d'un local mixte, assorti d'un bail correspondant.
Le premier est exclusivement réservé à vos activités.
Le second vous permet à la fois de travailler et de vous loger.
Le bail professionnel est un contrat assez libre n'ayant pour exigence que d'être stipulé par écrit et d'avoir une durée au moins égale à six ans. Mais le locataire n'a pas droit au renouvellement automatique de son bail à échéance.
Le bail mixte, quant à lui, est plus proche d'un bail d'habitation et réserve davantage de garanties au locataire. Il mentionne, obligatoirement, par écrit, la description des lieux, le montant du loyer et les conditions de révision de celui-ci, la durée du contrat (au minimum trois ans).
À son terme, le bail est automatiquement reconduit sauf si le bailleur prouve une faute du locataire, désire vendre le local ou le reprendre pour son compte ou celui de sa famille.
En cas de location, que le local soit professionnel ou mixte, le loyer et les charges acquittés sont intégralement déductibles de votre bénéfice imposable. Mais vous devez personnellement veiller à ce que les locaux que vous allez utiliser correspondent bien à un usage professionnel. C'est en principe au propriétaire d'obtenir les autorisations et garanties requises, mais c'est vous qui serez sanctionné si vous avez illégalement changé la destination d'un local.
Acheter. Si vous choisissez d'acheter vos locaux, vous avez la possibilité de les acheter vous-même ou par l'intermédiaire d'une société.
En cas d'achat personnel, les locaux sont inscrits à votre bilan professionnel. C'est avantageux pour obtenir un financement car ils viendront en garantie et augmenteront votre surface financière.
Vous bénéficiez aussi d'avantages fiscaux intéressants puisque les droits d'enregistrement, les frais de notaire, la taxe foncière et les amortissements sont déductibles de vos bénéfices.
En contrepartie, si vous vendez vos locaux, vous devrez acquitter l'impôt sur une éventuelle plus-value de cession qui varie avec la durée de détention.
En cas de détention inférieure à deux ans, la plus-value à court terme est intégrée dans vos résultats et imposée à l'IR.
En cas de détention supérieure à deux ans, la plus-value à long terme est soumise à un prélèvement de 16 % plus le prélèvement social, la CSG et la CRDS (10 %).
De plus, lorsque les locaux vous appartiennent, ils sont appelés à venir combler un éventuel passif, rembourser vos dettes et être engloutis dans une mauvaise affaire.
Alors une solution consiste à les acquérir par l'intermédiaire d'une société, une société civile immobilière par exemple, dont les parts sont détenues par vos proches. Ainsi, ne font-ils pas partie de votre patrimoine professionnel.
Vous ne pouvez plus en déduire les charges, mais vous avez la ressource de les louer pour votre activité. Ainsi, vous en financez l'acquisition en franchise d'impôt. En cas de difficultés financières, vos biens immobiliers sont protégés, si vous avez pris la précaution de ne pas les hypothéquer.
